后調控時代樓市新趨勢

自3月17日至4月5日的21天里，超過35個城市出臺調控措施，范圍之廣、力度之強、密度之大，傳遞出一種“生死時速”的緊迫感。調控之后，不少剛需的資金被凍結，二手市場也開始呈現觀望情緒。然而，投資客的資金流動卻沒有停止，他們“一城調控換一城”，不斷和政府打“游擊戰”。而對于調控嚴厲的一二線城市來說，租賃市場的規?；d起正在成為新的趨勢。4月6日，住建部和國土資源部發布的通知表示，“增加租賃住房有效供應。將新建租賃住房納入住房發展規劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。”政策的傾斜驅趕著資本往租賃市場流動，不少地產品牌紛紛試水該領域。

在熱點一二線城市加強調控之后，樓市資金發生兩個主要變化，一是從核心區域（環京、長三角、珠三角為主）流向周邊；二是從東部流向中西部。

2017年以來，各地紛紛加碼樓市調控。真正把這輪調控推向高潮的，當屬北京出臺的“317新政”，其“二套房首付最高八成”、“認房又認貸”等手段，起到了明顯的示范效應。據不完全統計，自3月17日至4月5日的21天里，超過35個城市出臺調控措施，范圍之廣、力度之強、密度之大，傳遞出一種“生死時速”的緊迫感。

這些調控政策主要著眼需求端，包含了限購、限貸、限價，甚至限售等行政性手段，政策主要針對投資客。

喧囂之下，疑問仍然未解：自2013-2014年后，我國房地產市場進入總體供大于求的階段。既然如此，緣何此輪市場仍然出現瘋長，以至于迫使政策加碼到極致？同樣地，在多年的打壓之后，投資客為何仍然橫行市場？

這些問題表現在房地產領域，但答案卻在房地產之外。

不速之客

如果說“雄安三縣”限購屬于政策利好下的個案，那么句容、滄州、鎮江、莆田、東莞、天水等城市的調控加碼，則顯得出人意料。

熱點區域周邊的三四線城市加碼，被認為是此輪調控的重要特征。其不僅與一二線城市同步，步點也十分密集：3月19日，保定；3月20日，句容；3月21日，東莞、嘉興、廊坊；3月22日，滄州；3月24日，佛山、鎮江；3月25日，莆田；3月26日，中山；3月28日，常州、麗水；3月29日，東莞、南通、湛江；3月30日，閩侯……

與此同時，中西部的太原、長沙、成都、貴陽、天水，以及東北的長春，也都加入了此輪調控。

這種調控動向與樓市資金的流動方向十分吻合。按照上海易居研究院的觀點，在熱點一二線城市加強調控之后，樓市資金發生兩個主要變化，一是從核心區域（環京、長三角、珠三角為主）流向周邊；二是從東部流向中西部。

這些流動的資金中，自然有剛需等合理成分，但從市場表現來看，投資客的比重亦不能忽視。

作為“老資格”的炒房者，老石（化名）在北京周邊的燕郊、固安均有房產。前幾年在燕郊買房時，燕郊所屬的三河市已經實施限購，但老石僅花費1萬元的成本就獲取了當地的購房資格。

中部城市長沙也曾承受投資客之苦。去年四季度，一批操著上海、江浙口音的人來到長沙各大售樓處，動輒以全款的形式賣下項目。這引發了當地樓市的震動，有人甚至認為“溫州炒房團”卷土重來。

“一下子來了這么多外地人，確實少見。”某大型房企長沙公司負責人向21世紀經濟報道表示，長沙是房屋供應相對較大的城市，購房者多來自周邊縣市和湖南省內其它地區，外省人大規模購房的現象十分少見。

這些“不速之客”不受歡迎，但對房價的推動作用不可小覷。“短短一周，整個片區的均價能提升2000元到3000元。”上述開發商表示，由于投資客往往把區域內的好戶型買下，還會傳遞出一種恐慌情緒，引導更多的人前來購房。

上海易居研究院副院長楊紅旭將此稱為資產價格上漲中的“正反饋”效應，類似于股市中的追漲殺跌。但這種情緒往往會加劇市場的波動，并導致交易量出現大漲或大跌。

資金蹺蹺板

真實的樓市資金規模很難統計，但央行的數據可以作為參照。上述機構的數據顯示，今年1-2月的新增人民幣貸款中，住戶部門中長期貸款超過1萬億元，這其中還有春節因素的影響。

對于樓市資金的來源眾說紛紜，股市和實體經濟被認為是兩個主要來源。

楊紅旭向21世紀經濟報道表示，樓市、股市均與宏觀經濟走勢相一致，其中，樓市的變化要稍微滯后于股市。這說明資金會率先進入股市，然后流向樓市，并推動兩個市場共同繁榮。

但在2015年以后，這種滯后性更加明顯，并呈現出“蹺蹺板效應”。即當股市下跌后，資金會不斷流出，并涌向樓市。

A股最近一次階段性高點出現在2015年6月，6月12日，上證指數創出5178.19的高點，自此之后就開始暴跌，隨后7個多月的交易時間里，滬指累計最大跌幅接近50%。

同樣在2015年，樓市政策不斷寬松，央行連續5次降息，“330新政”和“930新政”又加大了購房杠桿。當年年底，一線城市樓市升溫，次年又蔓延至東部強二線城市，以及中西部城市。

業內的共識是，在這輪樓市行情中，股市資金起到了重要推動作用。今年以來，樓市調控不斷升級，但由于股災對市場心理的沖擊過大，資金回流的跡象并不明顯。

實體經濟領域的資金流入同樣明顯。據21世紀經濟報道了解，從去年開始，在浙江、福建等省份，不少傳統制造業企業直接投身房地產開發領域；又以標會、暗股等民間募資形式，間接進入房地產。但真實的規模難以統計。

全國房地產商會主席顧云昌表示，過去多年來，M2維持高速增長。2015年以來，由于民間投資渠道缺乏，在股災驚魂未定、實體經濟不振的情況下，樓市再度成為資金“蓄水池”，并體現為以房價為主的資產價格上漲。

值得注意的是，從去年末以來，房價漲勢正在從一二線城市向三四線城市蔓延。據21世紀經濟報道了解，位于山東省西南部的菏澤市，核心區的最高房價已超過8000元/平方米，幾乎相當于去年同期的兩倍。

統計局的數據也顯示，從去年9月開始，70個大中城市中的房價領漲軍團，開始從東部二線城市，轉移到中西部城市。今年2月，三亞、西安、重慶成為新建商品住宅價格環比漲幅最大的城市。

楊紅旭將這種情況稱為“補漲”。但有業內人士認為，這既有一二線城市房價上漲的示范效應，也有資金充裕下的資產價格上漲壓力。

資金何處去？

對于中國房地產市場而言，即使在資產價格上漲的情況下，資金的流動亦顯得“不正常”。顧云昌向21世紀經濟報道表示，城市化進程通常分為兩個階段，一是人口從農村進入城市，二是人口從小城市進入大城市。

前者對應房地產業的“黃金時代”，主要體現為整體供應不足，房價上漲迅速，市場走勢相對同步。后者對應“白銀時代”，主要表現為市場冷熱不均、分化明顯。

顧云昌認為，從2014年以來，我國房地產市場從整體供應不足過渡到供應過剩，市場也正式進入“白銀時代”。但在這一階段，區域性（以熱點城市和城市圈為主）供應不足的情況仍未得到緩解，熱點城市房價上漲壓力繼續存在，并在資產荒的背景下放大、蔓延。

這也是近期樓市調控政策密集出臺，并不斷加碼的深層原因。

在21天緊鑼密鼓的調控加碼之后，大部分一二線城市的政策達到空前嚴厲的程度，其周邊的三四線城市同樣承受著政策高壓。楊紅旭認為，這些政策的效果將很快體現。今年第二季度，一線城市和強二線城市樓市將進入盤整期，下半年市場將出現降溫。相比之下，部分三四線市場將迎來機會。

但由于供應過剩明顯，三四線城市能否吸納龐大的樓市資金尚屬未知。

4月6日，住建部、國土部共同發文，要求各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。商品住房庫存消化周期在12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。此舉被認為是緩解熱點城市供應壓力、恢復“蓄水池”作用的重要措施。

但顧云昌認為，相關的配套改革同樣重要，“如何把資金引導到實體經濟領域，推動經濟增長，需要金融改革；如何減輕地方政府對土地財政的依賴，需要土地制度改革。”他認為，這些配套改革的推進，將是從根本上解決樓市問題的手段。

很顯然，這些改革措施并不能在短期內完成。因此在短期內，調控加碼仍將是樓市的主旋律。顧云昌表示，在“蓄水池”作用減弱之時，應密切關注樓市資金流向。