按照當下的經濟形勢和調控政策，外界普遍預計北京樓市在“金九銀十”很難有所表現。然而，9月第三周樓市表現則讓人略有驚訝。統計顯示，9月第三周，北京新房住宅成交網簽高達2628套，創造了今年以來最佳一周。其中，限競房集中供應，帶來的拉動效應功不可沒。但與此同時，受供應相對大于需求因素影響，限競房項目成交狀況也冷熱不均，分化態勢比較顯著。

低總價成交占優

據地產營銷人發布的統計數據，進入9月，從北京成交樓盤特點來看，500萬元以下住宅成交套數占比過半，500萬-600萬元住宅成交套數占比12.08%。低總價成交是目前市場主流特征?？們r600萬元以內的住宅成交超過60%。

地產營銷人出品人韓樂表示，低總價成交占樓市主流主要是由于限競房集中入市導致供應井噴，這也同時說明剛需剛改客戶的置業熱情正在被激發。

從供應上來看，限競房自6月起供應套數占比過半；7月供應套數持續攀升，占比高達67.86%；9月至今，供應套數占比已超八成，完全改變了北京新房住宅的供應結構。

從成交層面看，9月限競房項目網簽套數占整體住宅成交的22.77%。預計后市，該成交占比會持續增加，樓市地位得以夯實。

供應格局將有變化

據諸葛找房數據研究中心數據顯示，截至目前入市及待入市項目共計70個，其中入市項目18個，供給房源近萬套，但僅有8個項目有網簽記錄，網簽套數在1100套左右，網簽率僅有11%，網簽率較低，市場較冷。限競房項目的遇冷，新房市場供大于需，一定程度上表明北京新房市場已經開始有進入買方時代的前兆。

從9月成交區域分布看，以石景山為代表的西部，以通州為代表的東部，以大興為代表的南部，以昌平為代表的北部，四個區域銷售占比相對均衡。潛在供應方面，四季度東部和西部板塊新項目將進入密集推貨節奏，有望在成交占比上取得優勢，從而打破當前供應均衡的局面。

總體上看70個限競房項目分布，大興項目數量最多，高達15個，其次為房山，限競房項目為9個，海淀限競房項目8個位居第三。近郊區共有39個限競房項目，主城區共有24個限競房項目，遠郊區共有7個限競房項目。

值得注意的是，一些新項目所在的區域板塊非常成熟，如中央別墅區，且產品線也相對豐富，是限競房入市3個月以來一批最好資質的項目。此外，以往供應稀缺的板塊也將成為市場關注的焦點，但也有一種跡象值得關注。有機構調查顯示，當前北京樓市客戶結構正在發生巨大的變化，客戶變得稀缺的同時，大幅度擴區選房也越發常見，整個西部片區或者東部片區內，甚至全北京范圍內的項目幾乎都成了競品。

項目成交現分化

值得注意的是，當前多數限競房項目的成交去化并不理想，總體去化率僅在四成左右，已經出現兩極分化的趨勢，只有少數項目能獲得開盤熱銷，而大部分則未達到銷售預期。

對此，業內人士分析，與限競房扎堆入市相比，市場需求則顯得相對稀缺，尤其政策依舊高壓，讓購房門檻居高不下?？蛻魧椖康倪x擇空間愈發寬廣的情況下常常貨比三家，延遲下單。這無疑延長了各個樓盤的去化周期，接下來的競爭烈度會持續升級。

面對競爭，開發商在營銷上也盡其所能。中原地產首席分析師張大偉表示，地產營銷在客戶召集、客戶轉化的環節，幾乎用上了所有能利用的渠道，為了最終的目標，幾乎是無所不用其極。而且開發商正越來越倚賴渠道拓客，項目給渠道的點位日漸攀升，甚至有的項目高達10%。

有業內人士分析，營銷手段之外，產品依舊是核心競爭力。預計具有獨特區位優勢的、擁有稀缺配套資源的樓盤去化難度不會太大，但那些區位一般，交通不便的項目無疑會陷入沉寂。對于這類項目，要么精雕產品，為樓盤“增配”，要么采取實實在在的降價促銷，否則銷售難度可想而知。此外，那些重點打造產品差異化以及創新產品的限競房項目實現快速去化的可能性也較大。

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