隨著5月的到來，2019年已經過去三分之一。而近日，眾多房企紛紛公布今年前4月的銷售業績，和去年同期相比，大多數房企的銷售金額和銷售面積均呈現上升態勢，但也有少數房企的業績同比出現下滑。

今年初，從頭部房企到“千億”房企，再到中小房企，大多都制定了2019年的年度銷售目標。隨著2019年過去三分之一時間，房企們的年度目標完成幾何？在“房住不炒”“一城一策”的調控基調下，各陣營房企有哪些應對策略？房企在城市布局、融資、土儲、多元化方面呈現出哪些特點？

與2018年相比，2019年各陣營房企制定的銷售業績目標更為保守。

統計顯示，2019年僅16家房企銷售額目標增長率超過20%。其中福晟、中駿銷售目標增長率分別為44.9%、36.3%。恒大、融創等龍頭房企結合國內宏觀經濟形勢及市場預期，主動進行了戰略調整，適當降低了銷售目標。

2019年已經過去三分之一，房企們的年度目標完成幾何？在“房住不炒”“一城一策”的調控基調下，各陣營房企有哪些應對策略？房企在城市布局、融資、土儲、方面呈現出哪些特點？

《每日經濟新聞》記者注意到，今年1~4月，頭部房企增速出現下滑；TOP31~50（中型）房企開始發力，其中不少房企1~4月份的銷售額同比增長超30%。不過，銷售額TOP10房企貨值占百強42%，行業分化趨勢仍在加劇。融資方面，1~4月TOP10房企融資同比增加17.7%，也是平均融資額最多的一個梯隊；前4月融資成本最高的為TOP51+的企業，達7.27%。

各陣營房企表現穩健

今年前4月，房企銷售業績趨于平穩，共有75家房企銷售額突破百億元。進入4月份，行業整體銷售表現一定程度上延續了3月的回暖態勢，結束了前3月累計銷售規模略低于去年同期的趨勢，TOP100房企單月業績規模較去年同期同比增長16.6%。

中指院數據顯示，2019年1~4月份，房企銷售額超過百億元的企業均值為388.96億元，碧桂園、萬科銷售額均超2000億元，其中碧桂園銷售額高達2380億元；恒大、保利、融創三家房企銷售額超1000億元。

隨著行業競爭不斷加劇，百強房企各梯隊的銷售額門檻持續提升，“千億”陣營將繼續擴容。中指院預計，到2019年底，“千億”級房企數量預計達到36家。

從中指院及招商證券的統計數據來看，今1~4月TOP100房企的銷售金額整體同比增長14%，其中TOP50的同比增長率為12%，TOP51~100增速為25%，TOP31~50的增速高達28%。而TOP10及TOP30房企的增長率僅為6%及9%，這也意味著頭部房企的增速低于百強房企的整體增速，TOP31~50房企正在蓄勢迸發。

《每日經濟新聞》記者注意到，不少中型房企前4個月銷售額仍保持了較高的增速，其中中海、華潤、綠地、世茂、金地、陽光城、旭輝及新城控股的同比增速超過30%，金科和遠洋的同比增長超40%。

同時，也有房企相比去年出現了大幅下降。如綠城中國1~4月的銷售額較去年下降34%，華夏幸福下降30%，金茂下降16%，碧桂園下降8%，恒大下降16%。

銷售額的增長變化或與房企布局有關。天風證券研報顯示，根據今年1~4月的累計銷售額，TOP10房企中，一二線布局為主的房企銷售增速普遍在30%以上，部分以三四線為主布局的企業銷售增速受低能級市場影響走弱。重點布局三四線城市的百強房企累計銷售增速負7%，增速環比增加6個PCT，降幅收窄。

壓縮利潤去二線搶地

經歷了1、2月份的低潮期后，土地市場從3、4月份開始逐漸升溫。而二線城市土地市場近來的火爆，與去年多宗地塊流拍的場景形成鮮明對比。

4月23日，武漢推出10幅土地攬金超過228億元；4月24日，蘇州5幅土地出讓攬金135.7億元；4月25日、26日安徽省合肥市土拍火爆異常，共計出讓25幅土地，2067畝土地，最終攬金210.67億元。

各陣營房企在“金三銀四”開始加大投資力度。據克而瑞統計，今年~4月銷售TOP10房企貨值占百強42%。中海、綠城等企業4月拿地金額均較前3月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎是前3月的一半以上。其中中海4月接連在蘇州、寧波等二線等高價拿地，新城、華潤4月拿地力度也顯著提升。

高溢價拿地后，房企或降低了原本的預期利潤率。同策集團首席分析師張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析指出，有拿地指標而又沒拿到地的企業壓力非常大；拿到地的房企銷售指標也很難完成，目前大部分地塊測算凈利潤率大幅下降，以3%~5%甚至0%的測算凈利率來拿地，相比去年上半年測算控制在12%凈利率左右差距巨大，彼時8%~9%的測算凈利率是拿不到地的，而去年四季度開始土地市場出現流拍。今年一季度各地土拍中不少地塊就屬于此前的流拍地塊。

除利潤要壓縮外，高價拿地是否會遭遇政策風險？克而瑞預計，未來城市市場分化將與行業調整并行。一方面，在“因城施策”主導下各地方政府的市場調控整體表現為有收有放，部分一二線城市可能迎來調控收緊，市場出現波動將在所難免；另一方面，在未來貨幣寬松力度與信貸投放寬松節奏將有所放緩的預判下，相對于核心一二線和強三線城市而言，回調壓力將更主要集中于一般的三四線城市。

房企融資現小高峰

從前4個月來看，中國指數研究院數據顯示，房企融資規模近8500億元；其中海外債占比為25.6%，成為房企首選的融資途徑。2019年以來，房企發行海外債的票面利率均值為8.82%，融資成本進一步提高；超短期融資券4個月內融資總額突破400億元，融資規模與去年全年相當，主要用于償還債務利息，企業償債高峰到來。

克而瑞統計顯示，2019年1~4月，TOP10房企融資同比增加17.7%，也是平均融資額最多的一個梯隊；前4月融資成本最高的為TOP51+的企業，達7.27%，較2018年增長1.34個百分點，主要由于當代置業、景瑞控股等企業2019年融資成本持續維持10%以上，且融資額較大。

自2018年初以來，央行先后進行五次降準，銀行間流動性相對充裕。今年以來，房企抓住融資環境有所改善的窗口發行債券。2019年前3月，房企債券融資額同比達到峰值。華創證券研究所數據顯示，2019年前3個月房企發行地產債的規模達到1914億元，債券數量共計253只，對比去年同期的1363億元、149只債券，同比增長40%和70%。

據克而瑞統計，2019年截至4月，房企新增債券類融資成本7.12%，較2018年全年上升0.80個百分點。其中，境外債券融資成本達8.06%，較于2018年全年增長1.01個百分點。單月來看，4月單月融資成本8.23%，環比上升2.20個百分點；其中境外債券融資成本9.05%，較于3月上升2.18個百分點。

由于4月恒大發行了6筆共計30億美元的境外優先票據，利率為9.50%~10.50%之間，結構性地拉高了境外發債成本。與此同時，一些發行成本歷來較高的企業如當代置業等，4月也選擇境外發債，成為當月房企融資成本上升的主要原因。

比境外發債成本還要高的是房地產信托。據媒體報道，今年前4月房地產信托輸血房企近3000億元，房地產信托共成立1940只產品，募集資金2850.94億元，較2018年同期的2702.02億元增長5.51%，平均募集期為1.51年，其中最低的預期收益率為8.08%，最高則達到了13.54%，平均的預期年化收益率為8.35%。

此外，ABS也是房企融資的重要工具。同策咨詢研究院發布的一季度房企ABS發行規模排行榜顯示，碧桂園融資規模最高，但票面利率都在6%以上；萬科融資規模僅次于碧桂園，但利息很低，均在3.8%~4.17%之間。